입주권 분양권 차이 양도세 취득세 주택수

 

 

입주권 vs. 분양권: 양도세, 취득세, 주택 수 완전 정복 (2025년 기준)

부동산 시장에서 '주택을 취득할 수 있는 권리'라는 공통분모를 가진 입주권과 분양권. 그러나 이 두 권리는 그 성격과 세법상 취급에서 현격한 차이를 보이며, 투자자에게 미치는 영향 또한 매우 다릅니다. 특히 2025년 현재, 복잡다단한 부동산 세금 체계 속에서 이 두 권리의 차이를 명확히 인지하지 못한다면 예상치 못한 세금 부담에 직면하거나, 절세 기회를 놓칠 수 있습니다.

본 포스팅에서는 실전 투자자들이 반드시 숙지해야 할 입주권과 분양권의 핵심적인 차이점을 양도세, 취득세, 주택 수 산정 기준을 중심으로 심층 분석해 드리겠습니다.

## 제1장: 입주권과 분양권, 그 개념부터 명확히!

투자의 첫걸음은 용어의 정확한 이해에서 시작됩니다. 비슷해 보이지만 법적 근거와 발생 과정이 상이한 두 권리의 정의를 살펴보겠습니다.

### 1. 조합원 입주권이란 무엇인가?

조합원 입주권은 「도시 및 주거환경정비법」 등에 따른 정비사업(재건축, 재개발 등)으로 인해 기존 주택 소유자가 새롭게 건설되는 주택에 입주할 수 있는 권리를 의미합니다. 쉽게 말해, 헌 집을 주고 새 집을 받을 수 있는 자격이라 할 수 있습니다.

여기서 말하는 정비사업은 다음과 같습니다: * 재건축 사업 * 재개발 사업 * 소규모 재건축 사업 * 가로주택 정비 사업 * 자율주택 정비 사업 * 소규모 재개발 사업

2022년부터 입주권 인정 사업 범위가 확대되어 투자자들의 선택지가 넓어졌습니다. 중요한 점은, 원조합원뿐만 아니라 해당 입주권을 매매 등을 통해 승계받은 조합원(승계조합원) 역시 입주권자로서 동일한 권리를 행사할 수 있다는 사실입니다!

### 2. 분양권이란 무엇인가?

분양권은 「주택법」 등 관련 법령에 따라 주택건설 사업자가 일반인에게 공급하는 주택을 분양받을 수 있는 권리입니다. 통상적으로 청약 당첨을 통해 확보하게 되는 이 권리는, 입주권과는 그 발생 근거부터 다릅니다.

분양권은 비교적 개념이 단순해 보이지만, 취득 시기나 세금 적용에 있어 매우 민감한 기준들이 적용되므로 세심한 주의가 필요합니다.

## 제2장: 취득 시점과 주택 간주 시점의 결정적 차이

입주권과 분양권은 언제부터 그 권리가 발생한 것으로 보는지, 그리고 어느 시점부터 실질적인 '주택'으로 취급되는지가 다릅니다. 이는 세금 계산의 기준점이 되므로 매우 중요합니다.

### 1. 권리 취득 시점: 세금 계산의 출발점

각 권리의 취득 시점은 다음과 같이 구분됩니다. 이 시점 차이 하나로 양도세나 취득세 계산 시 엄청난 차이가 발생할 수 있으니, 계약서와 실제 자금 흐름을 철저히 확인해야 합니다.

• 조합원 입주권 (원조합원)
  • 재건축·재개발 사업: 관리처분계획 인가일
  • 기타 정비사업: 사업시행계획 인가일
• 조합원 입주권 (승계조합원)
  • 입주권에 대한 잔금 지급일
• 분양권 (최초 분양자)
  • 양도소득세 기준: 당첨일
  • 취득세 기준: 계약일
• 분양권 (승계 취득자)
  • 양도소득세·취득세 모두: 분양권에 대한 잔금 지급일

이처럼 복잡한 기준 때문에, 자칫 잘못 판단하면 예상치 못한 '세금 폭탄'을 맞을 수도 있습니다!!

### 2. '주택'으로 변모하는 순간: 다주택자 판가름의 핵심

입주권이나 분양권 상태에서는 아직 완전한 '주택'이 아니지만, 세법상 특정 시점부터는 주택으로 간주됩니다. 이 기준 또한 두 권리 간에 차이가 존재합니다.

• 조합원 입주권 (원조합원 및 승계조합원 동일)
  • 다음 중 가장 빠른 날:
    1. 사용승인서 교부일
    2. 임시사용 승인일
    3. 사실상 사용일
• 분양권 (최초 분양자 및 승계 취득자 동일)
  • 위 입주권의 세 가지 날 중 가장 빠른 날 vs 분양대금 잔금 지급일
  • 둘 중 늦은 날

주목할 점은, 분양권의 경우 잔금 지급일이 늦어지면 그만큼 '주택'으로 인정되는 시점도 지연된다는 것입니다. 이는 다주택자 여부 판단 시 매우 중요한 변수로 작용합니다.

## 제3장: 세금, 세금, 세금! 가장 민감한 비교 분석

부동산 투자에서 세금은 수익률을 결정짓는 핵심 요소입니다. 입주권과 분양권은 주택 수 포함 기준, 양도세 비과세 여부, 그리고 양도세율에서 뚜렷한 차이를 보입니다.

### 1. 주택 수 포함 기준: 중과세를 피하는 지혜

다주택자 여부를 판정하거나 취득세 중과세를 결정할 때, 입주권과 분양권이 주택 수에 포함되는 기준일은 다음과 같습니다.

• 조합원 입주권
  • 양도소득세 및 취득세 모두 주택 수에 포함
  • 기준일: 2020년 8월 12일 이후 신규 취득분부터 (원조합원, 승계조합원 동일)
• 분양권
  • 양도소득세: 2021년 1월 1일 이후 신규 취득분부터 주택 수에 포함
  • 취득세: 2020년 8월 12일 이후 신규 취득분부터 주택 수에 포함

분양권의 경우, 양도세와 취득세 적용 시 주택 수 포함 기준일이 다르다는 점을 반드시 기억해야 합니다! 이는 절세 전략 수립에 큰 영향을 미칩니다.

### 2. 양도소득세: 비과세 여부와 세율의 극명한 대비

양도소득세는 입주권과 분양권의 차이가 가장 극명하게 드러나는 부분입니다.

• 조합원 입주권
  • 1세대 1주택 비과세 요건(예: 조정대상지역 2년 거주 등) 충족 시 양도세 비과세 가능
  • 양도세율 (비과세 미적용 시):
    • 1년 미만 보유: 70%
    • 1년 이상 ~ 2년 미만 보유: 60%
    • 2년 이상 보유: 기본세율 (6% ~ 45%)
• 분양권
  • 양도세 비과세 절대 불가 , 무조건 과세 대상
  • 양도세율:
    • 1년 미만 보유: 70%
    • 1년 이상 보유: 60% (보유 기간에 관계없이 중과세율 적용)

따라서, 권리 상태에서 양도하여 차익을 실현할 계획이라면, 비과세 가능성이 있는 입주권이 분양권에 비해 절대적으로 유리한 고지를 점하고 있습니다. 분양권은 2025년 현재, 단기든 장기든 높은 세율을 피할 수 없는 구조입니다.

### 3. 취득세: 간과하기 쉬운 함정

권리 상태에서의 취득세는 없지만, 이 권리가 주택 수에 포함됨으로써 다른 주택 취득 시 취득세율이 중과될 수 있다는 점을 유념해야 합니다. 앞서 언급된 주택 수 포함 기준일(입주권 2020.8.12 이후, 분양권 2020.8.12 이후 취득분)이 여기서 중요하게 작용합니다. 추후 해당 입주권/분양권이 실제 주택으로 완공되어 소유권 이전 등기를 할 때, 해당 주택에 대한 취득세가 부과되며, 이때는 다주택자 여부에 따라 중과세율(최대 12%)이 적용될 수 있습니다.

## 제4장: 거래의 자유도 - 양도 및 전매 제한

입주권과 분양권은 그 거래 가능성, 즉 양도 및 전매 제한에 있어서도 상이한 규제를 받습니다.

### 1. 입주권의 양도 제한 (조합원 지위 양도)

입주권의 양도 제한은 주로 투기과열지구를 중심으로 적용됩니다.

• 투기과열지구 내 재건축 : 조합설립인가 이후부터 소유권 이전 등기 시까지 양도 금지 (예외 사유 존재)
• 투기과열지구 내 재개발 : 관리처분계획인가 이후부터 소유권 이전 등기 시까지 양도 금지 (예외 사유 존재)
• 가로주택·소규모 정비사업 : 조합설립인가 이후 양도 제한 (2022년 8월 4일 이후 최초 조합설립인가 신청분부터 적용)

### 2. 분양권의 전매 제한

분양권의 전매 제한은 주택의 소재지(수도권, 비수도권), 규제지역 여부(투기과열지구, 조정대상지역), 공공택지/민간택지 여부에 따라 상이하게 적용됩니다.

• 일반적으로 규제지역별로 최대 3년 (혹은 소유권 이전 등기 시까지) 범위 내에서 전매가 제한됩니다.
• 2023년 주택법 시행령 개정으로 수도권의 경우 공공택지 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화되었으며, 비수도권은 공공택지 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 조정되었습니다. (단, 분양가 상한제 적용 주택은 실거주 의무기간 등이 추가될 수 있음)

## 결론: 성공 투자의 첫걸음, 정확한 이해로부터

지금까지 조합원 입주권과 분양권의 주요 차이점을 다각도로 살펴보았습니다. 겉보기에는 유사한 '미래의 집을 살 권리'이지만, 세법 적용, 주택 수 산정, 양도 제한 등 핵심적인 부분에서 전혀 다른 투자 대상임을 알 수 있습니다.

특히 분양권의 양도세 비과세 불가 조항, 세목별로 상이한 주택 수 포함 시점 등은 사전에 충분히 인지하지 못할 경우 예상보다 훨씬 큰 세금 부담이나 투자 손실로 이어질 수 있습니다. 이는 결코 간과해서는 안 될 부분입니다!

성공적인 부동산 투자는 시장 상황 분석 능력과 더불어, 이처럼 복잡한 제도적 차이를 정확히 이해하고 전략을 수립하는 데서 출발합니다. 부디 본 포스팅이 독자 여러분의 현명한 투자 결정에 도움이 되기를 바랍니다.