확정일자 받는 법, 신청 및 부여 현황 확인

안녕하세요! 오늘은 전·월세 계약 시 임차인의 권리 보호에 필수적인 확정일자에 대해 알아보겠습니다. 확정일자는 우선변제권을 확보하는 중요한 절차인데요. 복잡하게 느껴질 수 있지만, 알고 보면 간단합니다. 확정일자 받는 법부터 부여 현황 확인까지, 2025년 최신 정보를 바탕으로 상세하게 설명해 드리겠습니다.

확정일자, 왜 받아야 할까요?

우선변제권 확보의 핵심

확정일자를 받는 가장 중요한 이유는 바로 우선변제권 을 확보하기 위해서입니다. 우선변제권이란, 임차한 주택이 경매나 공매로 넘어갈 경우 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.

예를 들어, 여러분이 전세 2억 원에 계약하고 확정일자를 받았다면, 집주인이 빚을 갚지 못해 집이 경매에 넘어가더라도 다른 채권자들보다 먼저 2억 원을 돌려받을 수 있습니다. 물론, 확정일자를 받았다고 해서 100% 보증금을 보장받는 것은 아니지만, 최우선 으로 변제받을 수 있는 가능성이 커진다는 점에서 매우 중요합니다.

대항력과의 관계

우선변제권을 확보하기 위해서는 확정일자 외에도 대항력 이라는 요건이 필요합니다. 대항력은 임차인이 주택에 거주(점유)하고 전입신고를 마친 다음 날부터 발생하는데요. 대항력과 확정일자를 모두 갖춰야 비로소 우선변제권이 완성됩니다.

쉽게 말해, 여러분이 2025년 5월 15일에 전입신고를 마치고 확정일자를 받았다면, 2025년 5월 16일부터 대항력이 발생하고, 이때부터 우선변제권을 행사할 수 있게 됩니다.

확정일자, 놓치면 손해!

만약 확정일자를 받지 않으면 어떻게 될까요? 우선변제권을 확보할 수 없기 때문에, 집주인이 돈을 갚지 못해 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수도 있습니다. 실제로, 확정일자를 받지 않아 소중한 보증금을 날리는 사례가 종종 발생하고 있으니, 반드시 챙기셔야 합니다!

확정일자 받는 법, 3가지 방법 완벽 정리

1. 주민센터 방문: 가장 쉽고 빠른 방법

가장 일반적인 방법은 가까운 주민센터(동사무소)를 방문하여 확정일자를 받는 것입니다. 임대인의 동의 없이도 임차인 본인이 직접 신청할 수 있으며, 준비물도 간단합니다.

신청자 : 임차인 본인 또는 대리인 (대리인 방문 시 위임장 및 신분증 필요)
필요 서류 : 임대차계약서 원본
비용 : 600원 (정말 저렴하죠?!)

주민센터에 방문하여 임대차계약서를 제출하면, 담당 공무원이 계약서에 확정일자 도장을 찍어줍니다. 이 도장이 찍힌 계약서는 보관에 유의해야 합니다. 분실 시 재발급이 어려울 수 있으니, 안전하게 보관하세요.

2. 전월세 신고제 활용: 간편하게 확정일자 받기

2021년부터 시행된 전월세 신고제를 활용하면, 별도로 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 전월세 신고는 보증금 6,000만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 임대차 계약에 대해 의무적으로 신고해야 하는 제도인데요.

전월세 신고 시 발급되는 '신고필증' 상단에 자동으로 '확정일자번호'가 부여됩니다. 즉, 전월세 신고를 하면 확정일자를 받은 것과 동일한 효력을 갖게 되는 것이죠. 이 방법은 별도의 비용이 발생하지 않아 더욱 좋습니다.

3. 인터넷 신청: 편리하게 온라인으로 확정일자 받기

시간이 부족하거나 주민센터 방문이 번거로운 분들을 위해 인터넷으로 확정일자를 신청하는 방법도 있습니다. '대법원 인터넷등기소' 홈페이지에 접속하여 간편하게 신청할 수 있습니다.

준비물 : 공동인증서(구 공인인증서), 스캔한 임대차계약서 파일
수수료 : 500원

인터넷 신청 시에는 스캔한 계약서 파일을 업로드해야 하므로, 미리 준비해두는 것이 좋습니다. 또한, 공동인증서가 필요하니, 미리 발급받아두세요.

확정일자 부여 현황 확인, 왜 중요할까요?

다가구 주택의 경우 특히 주의!

아파트나 오피스텔처럼 각 세대가 구분되어 있는 경우에는 확정일자 부여 현황을 크게 신경 쓰지 않아도 됩니다. 하지만 다가구 주택(빌라, 원룸 등)의 경우에는 소유자 한 명에 여러 임차인이 있기 때문에, 확정일자 부여 현황을 반드시 확인해야 합니다.

다가구 주택은 선순위 임차인의 보증금 합계액이 높을 경우, 여러분이 후순위 임차인으로서 보증금을 제대로 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 따라서 계약 전에 반드시 확정일자 부여 현황을 확인하여, 선순위 보증금 규모를 파악해야 합니다.

확정일자 부여 현황 확인 방법

확정일자 부여 현황은 다음과 같은 방법으로 확인할 수 있습니다.

주민센터 방문 : 임대차 계약을 체결하기 전이라면, 임대인의 동의서, 인감증명서, 신분증 사본을 지참하여 주민센터에 방문해야 합니다. 계약을 체결한 후라면, 신분증과 임대차계약서만 있으면 됩니다.
인터넷 신청 : 대법원 인터넷등기소 홈페이지에서 '전자 확정일자' 메뉴를 통해 신청할 수 있습니다. 수수료는 500원입니다.

확정일자 부여 현황을 확인하면, 해당 주택에 먼저 확정일자를 받은 다른 임차인들의 정보(확정일자, 보증금 등)를 확인할 수 있습니다. 이를 통해 여러분의 보증금이 안전한지 여부를 판단할 수 있습니다.

마무리

오늘은 확정일자 받는 법과 부여 현황 확인 방법에 대해 자세히 알아봤습니다. 확정일자는 임차인의 소중한 보증금을 지키는 첫걸음입니다. 잊지 마시고, 전·월세 계약 시 반드시 확정일자를 받으시길 바랍니다. 궁금한 점이 있다면 언제든지 댓글로 문의해주세요!