전세사기 예방, 계약 전 확인사항과 보증금 지키는 방법

안녕하세요! 오늘은 2025년, 전세사기로부터 소중한 보증금을 지키는 방법에 대해 심도 있게 알아보겠습니다. 전세사기는 누구에게나 닥칠 수 있는 위험이기에, 철저한 준비만이 예방의 최선책입니다. 계약 전 반드시 확인해야 할 사항들과 보증금을 안전하게 지키는 노하우를 지금부터 파헤쳐 보겠습니다.

등기부등본, 꼼꼼히 뜯어보기!

선순위 권리관계, 이것만은 꼭 확인!

부동산 계약의 첫 단추는 바로 등기부등본 확인입니다. 등기부등본은 해당 부동산의 '신분증'과 같습니다. 소유자는 누구인지, 빚은 얼마나 있는지 등 중요한 정보가 담겨있죠. 특히, 선순위 권리관계 확인은 필수입니다. 내 보증금보다 먼저 설정된 권리가 있는지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

공동주택(아파트 등): 근저당 설정 여부를 확인하고, 계약 전 말소 조건으로 진행하거나 근저당이 없는 상태로 계약해야 합니다.
다가구주택: 전입세대 열람을 통해 선순위 세대를 확인해야 합니다. 선순위 보증금 합계가 과도하면 내 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

대지권, '소유권'인지 확인 필수!

아파트, 빌라 등 집합건물의 등기부등본을 볼 때는 표제부 하단에 '대지권 종류'를 반드시 확인해야 합니다. 대지권은 건물을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 갖는 권리인데요. '소유권 대지권'이 아니라 임차권, 지상권 등으로 되어 있거나 대지권 미등기 상태라면 문제가 발생할 수 있습니다. 토지 사용료를 청구받거나 복잡한 법적 분쟁에 휘말릴 수 있으니 주의해야 합니다.

전세가율, 위험 신호를 감지하는 레이더!

전세가율이 높다면 '주의' 경보 발령!

전세가율은 집값 대비 전세가가 차지하는 비율을 말합니다. 전세가율이 높은 매물은 각별한 주의가 필요합니다. 부동산 시장 상황에 따라 역전세가 발생하여 보증금 반환이 어려워질 수 있기 때문입니다.

KB 부동산 시세 활용: KB 부동산 시세 또는 부동산 테크 등을 통해 전세가율을 확인합니다.
안전 기준: 전세보증보험 가입이 가능한 KB 부동산 시세의 90% 이내 전세가율을 선택하는 것이 안전합니다.
KB 시세가 없는 경우: 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 공동주택 가격을 기준으로, 전세보증금이 공동주택 가격의 126% 이내일 때 반환보증이 가능합니다.

건축물대장, 위반건축물은 NO!

위반건축물, 보증금 보호의 사각지대!

건축물대장은 건물의 소재, 면적, 구조, 용도 등 건물의 상태를 보여주는 중요한 자료입니다. 건축물대장에 '위반건축물'이라고 표시되어 있다면 해당 건물은 불법 건축물로 지정된 것입니다. 위반건축물은 전세보증보험 가입이나 전세자금 대출이 제한될 수 있으므로 계약 전 반드시 확인해야 합니다.

위반건축물 유형: 불법 증축, 가벽 설치, 용도 변경 등
불이익: 이행강제금 부과, 전세보증보험 가입 불가, 전세자금 대출 불가

임대인에게 물어봐야 할 3가지 마법 질문!

계약 전, 임대인의 진심을 엿보는 질문들!

임대인에게 다음 3가지 질문을 던져보는 것만으로도 전세사기 위험을 어느 정도 감지할 수 있습니다.

전세보증보험 가입 가능 여부: "전세보증보험 가입이 가능한가요?"
선순위 임차인 보증금 내역 제공 요청: "선순위 임차인 보증금 내역을 제공해 주실 수 있나요?"
전세권 설정 등기 가능 여부: "전세권 설정 등기를 해줄 수 있나요?"

이러한 질문에 대해 임대인이 명확하게 답변하지 못하거나 거부한다면 계약을 다시 한번 고려해 보는 것이 좋습니다. 공인중개사가 확인해야 할 내용이지만, 임대인과의 관계를 고려하여 소극적인 경우가 있으므로 임차인이 적극적으로 요구해야 합니다.

전세사기는 철저한 준비와 꼼꼼한 확인을 통해 충분히 예방할 수 있습니다. 오늘 알려드린 내용들을 숙지하시고, 안전한 전세 계약을 통해 소중한 보증금을 지키시길 바랍니다. 감사합니다!